Nebenkostennachforderung bei verspäteter WEG-Abrechnung

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Unter welchen Umständen kann eine Nebenkostennachforderung durchgesetzt werden, wenn die Jahresfrist für die Abrechnung versäumt wird?

Vermieter wissen: Über die Vorauszahlungen der Nebenkosten muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes abgerechnet werden, wobei sich dieser Zeitraum nicht zwingend mit dem Kalenderjahr decken muss. Anderenfalls kann eine Nachforderung nicht mehr durchgesetzt werden, der Mieter kann aber trotzdem noch die Abrechnung und auch die Erstattung eines sich für ihn ergebenden Guthabens verlangen. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen von dieser Vorschrift sind unwirksam.

Vermieter von Eigentumswohnungen sind dabei regelmäßig auf die Wohngeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft angewiesen, die die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung ist. Was kann der Vermieter aber tun, wenn die Hausverwaltung nicht zuverlässig arbeitet und dadurch die Frist versäumt wird?

Der BGH hat dazu jüngst entschieden, dass der Vermieter bei Versäumnissen der Hausverwaltung nicht ohne weiteres noch nach Fristablauf Nachforderungen durchsetzen kann. Zwar bestimmt das Gesetz in § 556 Abs. 3 BGB, dass der Vermieter mit Nachforderungen dann nicht ausgeschlossen ist, wenn er die Verspätung nicht „zu vertreten“ hat, diese also ihm nicht zuzurechnen ist. Hierzu muss der Vermieter aber im Streitfall vortragen und belegen, was er unternommen hat, um die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft zu einer rechtzeitigen und ordnungsgemäßen Abrechnung zu veranlassen. (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15)

Für den Vermieter bedeutet das konkret: sobald für ihn erkennbar wird, dass die Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigt, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft sein könnte, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignet, muss er aktiv werden und über die Eigentümerversammlung oder aus eigenem Recht auf die Hausverwaltung einwirken. Wenn er dies aber nachweisen kann, bestehen auch gute Chancen, Nebenkostennachforderungen auch nach Ablauf der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB noch durchsetzen zu können.

Mieter hingegen sollten sich nicht nur das Datum einer verspäteten Wohngeldabrechnung nachweisen lassen, sondern auch, was der Vermieter zur Einhaltung der Frist unternommen hat.