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Als Vermieter suchen Sie sich Ihren Mieter gerne selber aus. Wenn ein Mieter stirbt, kann es aber passieren, dass jemand in das Mietverhältnis eintritt, den Sie sich eben nicht ausgesucht haben. Hier ist es wichtig, dass Sie die Fristen und Regeln kennen, um gegebenenfalls zu reagieren.
Wenn der Mieter gemeinsam mit einem Ehe- oder Lebenspartner oder auch mit Kindern oder Enkelkindern in der Wohnung gelebt hat, ohne dass diese selbst den Mietvertrag unterzeichnet hatten und damit Mietvertragspartei waren, setzt sich das Mietverhältnis mit diesen Personen fort. Nur wenn ein sogenannter „wichtiger Grund“ vorliegt, können Sie dann den Mietvertrag innerhalb einer Frist von einem Monat ab Kenntnis vom Eintritt kündigen. Der eintretende Mieter kann innerhalb der gleichen Frist erklären, nicht eintreten zu wollen.
In einem Fall, über den das Amtsgericht München zu entscheiden hatte, kam es maßgeblich auf die Kenntnis des Vermieters vom Eintritt der Mitbewohner an. Die Mieterin hatte einige Zeit vor ihrem Tod angezeigt, dass ihre Tochter sowie Enkeltochter zu ihr ziehen würden. Diese hatten dann auch die Mietzahlungen übernommen. Den Tod der (Groß-) Mutter hatten Tochter und Enkelin dem Vermieter aber nicht angezeigt. In der Folge entstanden anscheinend wirtschaftliche Schwierigkeiten, die Miete wurde mehrfach nicht gezahlt. Als der Vermieter dann ein Jahr später vom Tod seiner Mieterin erfuhr, kündigte er. Zu Recht, entschied das Amtsgericht. In den unregelmäßig erfolgten Mietzahlungen sah der Richter einen wichtigen Grund, der in diesem Fall zur Kündigung berechtigte. Die Frist war gewahrt, weil diese erst mit Kenntnis vom Eintritt in das Mietverhältnis anlief (AG München, Urteil vom 21.04.2017, Az. 432 C 9516/16). Diese Rechtsfolge hätten Tochter und Enkeltochter vermeiden können, wenn sie direkt nach dem Tod der Mieterin dieses dem Vermieter angezeigt hätten.
Für den Vermieter schwieriger gestaltet sich die Lage manchmal, wenn keine Angehörigen mit in der Wohnung lebten. Dann treten nämlich der oder die Erben in das Mietverhältnis ein. Auch in diesem Fall besteht ein Kündigungsrecht innerhalb einer Frist von einem Monat und mit gesetzlicher Frist. In der Praxis kann diese Situation für den Vermieter problematisch sein, weil er herausfinden muss, wer Erbe des Mieters geworden ist, auch um zu wissen, gegen wen ihm künftig Ansprüche zustehen. Die Kündigung setzt indes, anders als wenn Angehörige eintreten, keinen Grund voraus, sofern sie innerhalb der Monatsfrist erklärt wird.
Ob Sie als Mieter oder Vermieter von einer solchen Konstellation betroffen sind, gerne prüfe ich für Sie die Rechtslage
und berate Sie über die Rechtsfolgen und Möglichkeiten.