Wohnraumkündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs?

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Vermieter können ihren Mietern eine Wohnung nur unter sehr engen, gesetzlich genau geregelten Voraussetzungen kündigen. Der Vermieter muss für die Kündigung ein berechtigtes Interesse darlegen.

Das Gesetz sieht ein solches berechtigtes Interesse unter anderem dann für gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes benötigt, § 573 Abs. 2 Ziff 2 BGB. Dies ist der sogenannte Eigenbedarf. Ein weiterer zur Kündigung berechtigender Grund kann darin liegen, dass der Vermieter anderenfalls an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist, § 573 Abs. 2 Ziff 3 BGB.

Die beabsichtigte Nutzung einer Wohnung für eigene gewerbliche Zwecke ähnelt der Situation des Eigenbedarfs. Einer solchen Behandlung als Eigenbedarf hat der Bundesgerichtshof jetzt jedoch eine Absage erteilt (Urteil vom 29.03.2017, Az.: VIII ZR 45/16).

Nach der Urteilsbegründung sieht der BGH in dieser Konstellation eine größere Nähe zur Verwertungskündigung mit der Folge, dass der Vermieter darlegen muss, dass ihm anderenfalls ein Nachteil von erheblichem Gewicht entstehen würde, seine geschäftliche Tätigkeit z.B. nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder andere gewichtige Gründe der konkreten Lebensführung die beabsichtigte Nutzung erfordern. Diese Anforderungen gehen über die Anforderungen zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung erheblich hinaus. Dabei muss der Vermieter lediglich den Entschluss zur Eigennutzung darlegen, nicht erforderlich ist nach der Rechtsprechung hingegen, dass dieser Entschluss einem vom Gericht als angemessen erachteten Maßstab entspricht.

Aus Mietersicht ist diese Begrenzung der Kündigungsmöglichkeit zu begrüßen. Für Vermieter bedeutet es, dass die Begründung einer derartigen, als Verwertungskündigung eingestuften Kündigung, erhöhten Anforderungen genügen und gut begründet werden muss.